好久不见,大家假期过得还愉快吗?今天是年后帮主的第一次更新,为了帮助各位朋友更好的认识当下的市场形式,咱们先系统的梳理下最近的一些值得关注的热点数据及政策。

PART 1

首先是资金层面,这个对房地产来说非常重要,而且影响也是最直效的。

近日,中国人民银行发布了2018年社会融资规模存量统计数据报告及2018年社会融资规模增量统计数据报告。其中,2019年1月份,社会融资规模增量为4.64万亿元,比上年同期多1.56万亿元。创单月历史新高;人民币贷款增加3.23万亿元,同比多增3284亿元,创单月历史新高!

虽然央行货币政策司司长孙国峰仍坚持说,稳健货币政策的取向并没有发生改变,但是两个历史新高却透露出不同寻常的意义。帮主也不绕弯子,目前来看这两个历史新高会对房地产产生这些影响。

1、融资成本降低。最近一段时间,各地贷款利率都是下行的态势,尤其是2018最后四个月下降趋势更加明显。贷款利率下降,房地产企业包括贷款在内的融资成本当然也会下降。

2、房贷利率必然会下浮。其实,去年四季度以来,不少城市首套房贷款基准利率已经下浮。

北京,越来越多的银行将首套房贷款利率从基准利率上浮10%下调到上浮5%;

广州,多家银行下调房贷利率,下调幅度大致在基准5-10个百分点;

深圳,中行首套下调5%,花旗下调6%。

而且根据最新数据,2018年12月份,全国首套房贷款平均率为5.68%,环比下降0.53%,这是全国首套房贷平均利率23个月以来首次出现下降。

整体而言,今年的贷款利率仍然是下浮的趋势。货币宽松,资金成本往下走,这相当于实际已经在降息了,对购房者就是大大的利好,毕竟购房成本降低了。

PART 2

资金层面是利好的,咱们再来看看政策层面。

最值得关注的一个政策莫过于西安再次放宽了落户政策。2月13日,西安市发布了关于进一步放宽部分户籍准入条件的通知(以下简称“通知”)。时隔两年后,西安再一次放宽了户籍准入条件。

帮主看了下西安的户籍准入政策,直观感觉是这个政策基本可以覆盖90%以上的人,真是没有最狠只有更狠。这里给大家挑重点的说:

本科以上学历的,落户不再受年龄限制;

本科以下学历,年龄在45周岁以下均可落户;

全国高等院校在校学生(教育部学信网在册人员),均可迁入西安市户口;

此外,凡在西安市依法注册登记并正常经营的市场主体,其法定代表人、员工和个体经营者可迁入落户。

瞧,这么多“均可落户”,西安已经开始大张旗鼓的抢人了。

其实年前帮主曾针对各地的人才引进及落户写过一篇文章,感兴趣的朋友可以查看《2019政策新动态:三四线调控松绑,一二线曲线救国》。

当时帮主曾写到,一些热点二线城市和一线城市开始放宽落户政策,其实是一种迂回的战术。对于这些城市而言,因为城市本身的影响力,不太可能直接松绑限购政策,例如取消限售、限购,但是却可以采用迂回战术,间接为楼市打开一个口子。

1月5日,海口放宽了人才引进的条件:降低学历、提高年龄。

1月11日,广州放宽了人才入户的年龄限制。学士、硕士和博士落户年龄,分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁。

帮主当时也曾说过,海口、广州已经将人才引进这道口子撕裂开了,在这两城的带动下,还会有更多热点城市加入人才引进的阵营。一方面,地方财政需要房地产市场;另一方面,人才政策实用且风险低。果不其然,过完年,西安就迫不及待的出手了,而且一出手就是大招。

帮主相信只要政策层面没有大的变动,接下来还会有更多城市采取迂回战术救市,咱们不妨拭目以待。

PART 3

资金宽松,政策层面也是利好不断,这种局面对于购房者是有利的,因为购房成本低了,限制相对也宽松了。抛开自住不提,值得一提的是如果是出于投资需求买房,并不是每个城市都值得出手。

想要管中窥豹大致了解房地产在各个城市的走向,前不久,贝壳研究院最新发布的《2018年全国购房者画像》和《2018年居住报告》可以给我们参考。当然,报告涉及的层面很多,咱们还是捡重点的说。

1、一二线重改善,三四线不缺房

2018年购房者人均居住面积27.8平米,平均家庭规模3.2人,人均卧室0.74个。目前还有24.3%的家庭人均居住面积还在20平米以下。由于购房成本的限制,这类家庭主要集中在一线城市,这部分购房者都本着“先上车后置换”的心态,因此一线城市住房条件最差,相对的改善需求也最为迫切。

而三四线城市家庭的人均居住面积达到了28.3,人均卧室个数达到了0.76个。也就是说这些城市后期改善需求非常弱,需求只停留在首套住房层面,因此后劲不足,未来房价支撑有限。

2、一线购房需求稳定,二线提速

租房往往是反映人口流动趋势的晴雨表。从《报告》中可以看出,相较于2017年,京沪深的租房量都在下降,京沪尤其明显,而相对的成都、长沙、合肥、南京、重庆、武汉为代表的新一线城市正在吸引越来越多的外来人口,这些城市租房量上升了,开启了人们奔赴新一线的大门。

虽然帮主不认为这些城市有机会超过一线城市,但一个越来越不容忽视的问题是,更多的热点二线城市正在登上历史舞台,成为下一个机遇之地。

PART 4

除了上面的《报告》,另一个指标可以更加清晰的帮我们看清市场形式,那就是新一轮的棚改数据。

1月24日,21世纪经济报刊登了一则报道,该文统计了2019年各省市对棚改的相关的布置工作,发现各地棚改预期套数均出现不同程度“腰斩”。

山西将从12.52万套下调至3.26万套;河南从50万套下调至15万套;四川从25.5万套下调至15万套;北京从2.36万套下调至1.15万套;安徽从28.18万套下调至21.45万套; 西藏从3.5万套下调至1.89万套。

要知道,棚改一直是支撑三四线房地产的重要依据,也是这些地方房价上涨的“源头”,棚改凉了,三四线房价失去了最大的依靠,即便短期内不跌,再涨的动力也不大了。

所以,如果你是自住,还是可以的。毕竟三四线城市生活舒适,压力小,而且不管房价涨跌,居住都是必须的。如果你是投资在老家买房,建议谨慎考虑。